Почему капитальный ремонт квартиры под сдачу стал невыгодным для инвесторов

Параллельно несколько федеральных и региональных СМИ на этой неделе разбирали один и тот же вопрос — стоит ли вкладываться в ремонт квартиры, которая покупается или готовится под аренду. По данным «Рамблера», россиян отговаривают от капитального ремонта под сдачу, а «Самара онлайн 24» подкрепляет эту логику цифрами: почти 40% россиян сегодня выбирают квартиры с готовой отделкой от застройщика. Важно понимать: эта статистика объясняет, почему вопрос «ремонтировать или не ремонтировать» под сдачу перестал быть риторическим.

Обратите внимание: речь не о том, что ремонт под сдачу делать не нужно. Речь о другом — какой именно ремонт имеет смысл и где вовремя нужно остановиться.

Почему собственники пересчитывают смету

В публикации «Самары онлайн 24» покупатели называют несколько причин, по которым уходят от идеи самостоятельного ремонта. Все они так же бьют и по инвестору в аренду.

— Параллельные платежи. Пока идет ремонт, семья одновременно платит ипотеку, аренду старого жилья и за стройматериалы. Для инвестора в сдачу это значит, что квартира не зарабатывает первые месяцы, а только съедает деньги.

— Сроки. Ламинат, обои, плитка в санузел, двери, электрика — каждый этап отнимает месяц. Чем дольше квартира стоит пустой, тем длиннее путь до окупаемости.

— Рост цен на материалы. По данным издания, первоначальная смета почти всегда вырастает к финалу: отделочные и строительные материалы стабильно дорожают.

Издание приводит слова нескольких покупателей, и почти в каждом ответе один и тот же мотив — люди устали от самого процесса. Для арендодателя это, по сути, та же история: только вместо своей семьи в квартире временно живут чужие люди, и она точно так же не начнет приносить доход, пока в ней работают мастера.

Три рабочих сценария для сдачи

На практике я выделяю три сценария ремонта под сдачу, и только один из них — крайний.

1. Готовая отделка от застройщика. Самый быстрый способ выйти на рынок: квартира сдается сразу, ремонт формально уже включен в ипотеку, арендатор получает нейтральную «базу», в которую можно заехать без своих вложений.

2. Средний ремонт «под ключ». Ровные стены, нормальный ламинат или кварцвинил, простая плитка в санузле, базовая сантехника, светильники из строительного магазина. Это рабочая лошадка для долгосрочной аренды — без изысков, но и без «вечных» доделок.

3. Дизайнерский ремонт. Имеет смысл только под конкретный сегмент: посуточная аренда в высоком ценовом диапазоне или под определенного арендатора. Для обычной долгосрочной сдачи экономика такого ремонта чаще всего не сходится.

На что обратить внимание в первом ремонте

Если ремонт под сдачу все-таки входит в планы, есть три позиции, на которых нельзя экономить — они «съедают» бюджет уже после заселения.

— Полы. Разница в толщине стяжки и качестве подложки определяет, сколько раз за время аренды придется вскрывать покрытие. Сэкономите на подложке — через пару лет будете менять ламинат целиком.

— Электрика. Достаточное количество розеток и правильно разведенные группы — это не «красиво», а необходимость. Арендаторы активно используют технику, и слабая проводка сгорает первой.

— Санузел. Гидроизоляция, нормальная затирка, рабочий смеситель. Дешевая сантехника в съемной квартире — главный источник претензий и протечек к соседям.

На практике это значит простую вещь: ремонт под сдачу — не тот случай, где нужно вкладываться в «красиво». Здесь нужно вкладываться в то, что не сломается первым.