Почему мэрия Екатеринбурга ограничивает выдачу разрешений на строительство новых жилых комплексов

По данным URA.RU, на круглом столе «Коммерсантъ-Урала» первый замглавы города Рустам Галямов прямым текстом объяснил стратегию: «Мы в последнее время ограничиваем выдачу разрешений на строительство, чтобы не создать того мыльного пузыря». Президент «Гильдии строителей Урала» Вячеслав Трапезников добавляет бытовую деталь — отрасль «работает в существенной степени на склад», а это, как известно, «лучший способ покончить с собой». Цифры сервиса «Объектив.РФ» добавляют свежего воздуха: за последние три месяца в городе продано 6,13 тыс. квартир, причём 61% из них ушли со средней скидкой около 650 тыс. рублей.

Скидка как техническое задание

Шесть тысяч сделок за квартал — это, по словам участников рынка, «хорошие темпы», но слышится это как победный отчёт менеджера, у которого на складе лежит товар за три года вперёд. При нынешней скорости распродажи затоваренных 76 тысяч квартир хватит более чем на три с половиной года, уточняет РБК УрФО. Шесть из десяти лотов уходят с дисконтом — это уже не акция, а признак просевшей маржинальности. Директор уральского кластера группы «Самолёт» Роман Лукьянов, впрочем, находит в происходящем праздник: «Ты заходишь в дом и не понимаешь, либо ты в пятизвездочном отеле находишься, либо где-то на отдыхе». Видимо, это и есть та самая уральская школа девелопмента, где скидка в 650 тысяч окупается мрамором в лобби — пока в квартире сохнет стяжка и честно темнеют «мокрые зоны».

Маржа, которую съела ставка

Главный конкурент новостройки, по словам директора по продажам «Унистрой» в Екатеринбурге Вадима Герасимова, теперь не соседний ЖК, а вторичка. Покупатель хочет получить «именно такое жильё, какое было заявлено» — звучит как манифест после десятилетия рендеров с вечнозелёной зеленью и солнцем, которых в наших широтах не бывает. Запретительная ипотечная ставка, снижение доходов и стоимость проектного финансирования в УрФО выше 11%, при котором заёмные деньги формируют уже до четверти себестоимости против привычных 4–6%, довершают картину. Трапезников констатирует лаконично: «Когда я начинал работать, маржинальность была 15–20%, её сейчас нету». Поговорка «работать на склад» в девелопменте работает буквально — и за это, как водится, заплатит тот, кто войдёт в сделку последним.

Что отслеживать и где не спешить

По данным РБК УрФО, если тенденция сохранится, через полтора-два года рынок может развернуться в обратную сторону — уже не перегрев, а дефицит нового жилья. А резко проснувшийся отложенный спрос традиционно заканчивается скачком цен. Для тех, кто сегодня присматривается к новостройке в уральской столице, правило простое: скидка в 650 тысяч — это не подарок судьбы, а повод проверить техзадание так же придирчиво, как б/у гибрид перед покупкой. В обоих случаях торговаться стоит только вооружившись диагностикой — иначе экономия выльется в ремонт, который перекроет любой дисконт: в квартире это «мёртвые метры» и кривая инсоляция, в автомобиле — износ батареи и счёт за сервис. Главное правило одно: чем красивее обёртка, тем тщательнее смотришь начинку.