Реновация в Москве: как 146 новых градостроительных планов влияют на облик города

Цифра призвана продемонстрировать «непрерывность» процесса: пока один дом проектируется, участок под следующий уже оформляется. Для чиновника это KPI, для архитектурного критика — повод задать давно наболевший вопрос: а что именно мы получаем на этих шести сотнях условных «пятен застройки», кроме бумаги с печатью?

ГПЗУ — это паспорт пятна, а не проект дома

Градостроительный план земельного участка фиксирует разрешённые параметры: плотность, высотность, отступы, максимальные объёмы. То есть задаёт коридор, внутри которого застройщик вправе маневрировать. Проблема в том, что в этом коридоре умещаются и человекоориентированный квартал с дворами-карманами, и человековейник с двадцатью одинаковыми корпусами по периметру бетонного колодца. 146 ГПЗУ — это 146 возможностей сделать по-разному, и, если судить по тому, что Москва массово получает последние годы, большинство этих возможностей используются в режиме максимальной экономии для девелопера и минимальной — для жильца.

Масштаб, от которого кружится голова

Чтобы понимать, о каких объёмах идёт речь: программа реновации, утверждённая в августе 2017 года, касается около миллиона москвичей и предусматривает расселение 5 176 домов. Только за семь месяцев этого года, по словам мэра Сергея Собянина, в эксплуатацию ввели 734 тыс. кв. м жилья — рекорд за девять лет реализации программы. В июле под реновацию выделили более 5,5 гектара земли. Когда стройка идёт такими темпами, качество среды рискует превратиться в статью расходов, на которой экономят в первую очередь.

На что смотреть, чтобы не стать подопытным

Если вы переселенец по программе или покупатель квартиры в новостройке второй волны реновации, на генплан вы не повлияете. Но есть контрольные точки, которые можно пробить самостоятельно. Проверяйте в публичных источниках проектную документацию: ориентацию корпусов по сторонам света — именно от неё зависит, будет ли в квартирах инсоляция хотя бы по нормам, а не «по остаточному принципу». Смотрите на плотность застройки: коэффициент 2,5 и выше — почти гарантированно двор-колодец, в котором первые три этажа видят солнце три недели в году. Обращайте внимание на мокрые зоны: в реновационных корпусах регулярно экономят на вентиляции санузлов и закладывают сантехнику в самые тёмные углы, а это уже вопрос не бумаги, а здоровья. ГПЗУ всего этого не регулирует — регулирует только итоговый проект, который на рендере всегда выглядит пристойно, а в жизни проверяется первым же зимним ветром, задувающим в щели между «качественными материалами».